- 26 августа 2024 13:21
- Новость
ИЖС: Что нам стоит дом построить?!
Лента новостей
70% вводимого жилья в Республики составляет ИЖС. Интерес к загородным домам растет. С начала года введено в эксплуатацию 2 миллиона 600 тысяч квадратных метров жилья, при этом 1 миллион 900 тысяч квадратных метров – это частные дома. Тем не менее, аналитики зафиксировали спад в этом сегменте в июле. С чем это связано, сколько стоит построить дом, какие грядут изменения и есть ли перспективы у этого сегмента? Об этом подробнее - в материале «Бизнес FM Казань»
ru.freepik.com
Международная обстановка, ковидные ограничения, льготные программы, а также дачная амнистия — эксперты в сфере недвижимости выделяют множество факторов, способствовавших увеличению спроса на строительство и покупку загородной недвижимости за последние пять лет.
В Татарстане особенно активно развивается пригород Казани, Набережных Челнов, Нижнекамска, Альметьевска и Менделеевска. Однако наряду с положительными трендами, рынок ИЖС сталкивается с такими проблемами, как рост цен, нехватка квалифицированных рабочих и недобросовестные застройщики. Яркий пример — недавняя история о казанской компании, которая обещала клиентам быстрое и недорогое строительство домов, но на практике не исполнила обязательства.
Переход на эскроу-счета
Для улучшения ситуации на рынке ИЖС и повышения безопасности сделок с 1 марта 2025 года при строительстве частных домов планируется введение эскроу-счетов.
«Новшества в законодательстве вселяют уверенность», — отметил заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Ильшат Гимаев:
- Практика применения эскроу-счетов при строительстве многоквартирных домов положительная. Мы надеемся, что и в ИЖС дома будут строиться отобранными подрядчиками, качественно и в срок. При этом на территориях комплексного освоения будут также оставляться коридоры сетей дорог для коммунальной инфраструктуры, будут возводится социально-культурные объекты, школы, садики, клубы.
Несмотря на то, что строительство частных домов по эскроу будет обязательным со следующего года. Сделки с проектным финансированием уже с июля текущего года проводятся по требованиям банков, в рамках льготных программ. Это, наряду с отменой ипотеки с господдержкой, повлияло на спрос в июле, - отмечает директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов:
Директор АН «Этажи-Казань» Марат Галлямов
- На данный момент невозможно построить дом с использованием семейной ипотеки или IT-ипотеки, если застройщик не аккредитован и не работает с эскроу-счетами. Это привело к тому, что в июле многие участники рынка сосредоточились на изучении новых условий и подготовке необходимых документов. Некоторые компании подали заявки на аккредитацию, тогда как другие пока отказались от участия, ожидая более ясной ситуации на рынке. Таким образом, месяц оказался временем адаптации и подготовки к нововведениям, что, безусловно, отразилось на спросе.
«Важно не столько количество, сколько качество возводимого жилья, а также продуманная планировка будущих коттеджных поселков с наличием всей необходимой инфраструктуры», — подчеркивают девелоперы. Застройщики в секторе ИЖС чаще всего представляют малый и средний бизнес. Некоторые из них работают по серым схемам, что затрудняет анализ их деятельности.
Фото предоставлено ASG Invest
Согласно мнению директора по развитию территорий группы компаний ASG-invest Рината Аисова, «те шаги, которые сейчас предпринимает государство, направлены на обеление этого рынка». Однако он также предостерегает, что данная политика может привести к удорожанию строительства:
- Принято считать, что за одну и ту же цену можно приобрести больше квадратных метров загородной недвижимости, чем в городских квартирах. Это связано с тем, что рынок МКД более прозрачен и строго регулируется. Однако сейчас аналогичный процесс начинает происходить в сегменте индивидуального жилищного строительства, и цены на загородные объекты будут подтягиваться вверх. Цены на ИЖС были ниже, поскольку многие застройщики использовали серые схемы и не соблюдали все нормативы, необходимые для создания полноценной среды вокруг этих проектов.
Фото предоставлено ASG Invest
Земля как актив
Одним из ключевых факторов комплексного развития территорий и строительства частных домовладений является долгосрочное градостроительное планирование. Такой подход позволит застройщикам заранее определить, в течение следующих 20 лет, какие локации наиболее благоприятны для реализации проектов по индивидуальному жилищному строительству.
По словам директора по развитию территорий группы компаний ASG-invest Рината Аисова, развитие ИЖС можно стимулировать с помощью льготных программ с комфортными процентными ставками или возможностью использовать ипотечные продукты на приобретение земельных участков как актива.
Директор по развитию территорий группы компаний ASG-invest Ринат Аисов, специальный корреспондент "Бизнес FM Казань" Лилия Зиннурова
- На наш взгляд отличным механизмом как защиты от инфляции, так и подготовки к дальнейшему строительству дома могут быть специальные ипотечные программы на приобретение земли без подряда. Цены на землю растут и практически всегда существенно опережают инфляцию.
Влияние новых правил
Эксперты выделяют еще одну значимую реформу, которая оказала влияние на рынок индивидуального жилищного строительства. Согласно новым правилам землепользования и застройки, минимальный размер земельного участка в Казани ограничен десятью сотками. Что вызвало широкий общественный резонанс. Заоблачные цены казанского надела существенно сузили круг покупателей. «Не лучшей идей» это решение называют и девелоперы. Директор ипотечного агентства РТ и управляющий Группой компаний «Богатырь» Андрей Симаков объяснил, что эти изменения обусловлены необходимостью предотвратить бесконечное деление участков без учета увеличенной нагрузки на инфраструктурные сети:
Директор ипотечного агентства РТ и управляющий ГК «Богатырь» Андрей Симаков
- Одна из версий - это когда в Усадах мелкие застройщики начали выкупать землю по 10 - 40 соток, их перемежевывали, и на 4 сотках строили дома и продавали. Был один дом, стало 8 домов на этой территории. Естественно, в рамках поселения начало увеличиваться количество населения и перестало хватать школ, детсадов. Но тут надо было ввести эти требования только для существующих поселений. А в новых поселениях с десяти сотками строить - не очень хорошая идея.
Рынок частного домовладения в Татарстане имеет свои традиции. Отличить надежного застройщика можно только по реализованным проектам, - продолжает Андрей Симаков:
- Первое –у застройщика должен быть опыт и законченный проект. Второе – желательно, чтобы у них были свои активы, чтобы проект не строился на кредитные деньги.
В Росреестре советуют быть внимательными и на этапе выборы земельного участка для строительства. Не на всех территориях разрешено возводить дома. В ведомстве часто сталкиваются с тем, что продавцы вводят в заблуждение покупателей в сведениях о земельном участке. Рассказывает эксперт Росреестра Татарстана Лейля Шайхутдинова.
Эксперт Росреестра РТ Лейля Шайхутдинова
-Не поддавайтесь на такие уловки, когда вам говорят, что пока участок не относится к населенным пунктам, но вот-вот его включат в границы поселения, или что пока участок имеет вид разрешенного использования: «для жилищного строительства», но его без проблем можно будет изменить на «индивидуальное жилищное строительство». Может случиться так, что изменить вид разрешенного использования участка на индивидуальное жилищное строительство не получится, и тогда нельзя будет построить на такой земле индивидуальный жилой дом.
«100 тысяч за квадратный метр»
Аналитики недвижимости составили портрет современного покупателя загородных домов. Средний возраст клиентов 37-50 лет. Это семьи с детьми, выбирающие место для постоянного проживания. Или люди постарше, желающие приобрести объект как дом выходного дня для круглогодичного проживания. Основные направления, которые выбирают жители– это Лаишеский, Зеленодольский и Верхнеуслонский районы. Разбег по ценам разный. Приводит данные - директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов.
Директор АН «Этажи-Казань» Марат Галлямов, главный редактор "Бизнес FM Казань" Елена Новгородцева
- Стоимость квадратного метра в многоквартирном доме в новостройке на данный момент составляет 200-220 тысяч рублей за квадратный метр. В ИЖС, на дома стоимость квадрата составляет 70-80 тысяч. Это только дом без стоимости участка. Если мы берем со стоимостью участка, то усредненная цена 100 тысяч за квадратный метр. То есть в два раза ниже, чем стоимость в многоквартирном доме. Средний покупаемый дом сейчас – это 120 квадратов. От 7 миллионов рублей начинается цена на дома 75-90 квадратов. Всё, что ниже, будет уже в предчистовой отделке.
Стоимость участков и домов существенно варьируется в зависимости от района, удаленности от города и наличия инфраструктуры.
Одной из выгодных программ для покупки загородной недвижимости является сельская ипотека. Однако её условия могут быть скорректированы: Минсельхоз РФ предлагает исключить из программы населенные пункты, расположенные в пределах 50 км от региональных столиц и 30 км от городов с населением более 100 тыс. человек. Это значит, что кредит под 3 % будет доступен только для глубинки.
Застройщики и девелоперы подчеркивают необходимость четких правил для планирования своей деятельности на будущее. Эксперты согласны, что требуются дополнительные льготные ипотечные программы с повышением лимитов с 6 до 12 миллионов рублей. Это позволит большему числу семей осуществить свою мечту о собственном доме.
Аудиоверсия статьи ниже
Лилия Зиннурова
Популярное
Все ждем реванш
Рустем Усманов: В Деревню с пятью домами проводить газ нецелесообразно
С 2025 года в Татарстане иностранцам запретят работать в такси, бухгалтерии, охране
Мигранты в Татарстане смогут сдать экзамен по русскому только в КФУ
Премьер-министр Малайзии пригласил главу Татарстана в свою резиденцию в Куала-Лумпуре
Последние новости