- 31 октября 2025 11:44
- Новость
Договоры об управлении строительством
Высокая конкуренция в строительстве предполагает постоянную балансировку сил и ресурсов, особенно в условиях удорожания стоимости работ и материалов, роста кредитных ставок, санкций, дефицита кадров. Залог успеха строительного проекта - талантливые менеджеры плюс эффективные договоры. Но на практике стороны не уделяют внимания тонкостям администрирования, в результате финансы расходуются нерационально, а при самом печальном раскладе стройка оказывается убыточной. Поэтому лучше всего на старте проекта сконструировать надежные договорные инструменты. Поговорим о том, какие детали в контрактах помогут уменьшить риски и качественно наладить процессы.
Yalilov&Partners
Айнур Ялилов, управляющий партнер юридической фирмы Yalilov&Partners:
Классический договор строительного подряда предполагает обязанность подрядчика построить, а заказчика - принять и оплатить работу. Но сегодня строительный процесс стал сложноорганизованной системой, где задействовано много специалистов, компаний и финансовых схем. У каждого лица своя функция и ответственность. Это требует хорошего управления, с целью координации как всего процесса строительства от момента начала до завершения, так и конкретной задачи (например, подготовки строительной площадки, сопровождения поставки, проведения испытаний).
Мировая строительная практика выработала гибкие формы контрактов, которые помогают держать все эти звенья в едином слаженном механизме. Например, в международных проформах FIDIC управленческими полномочиями наделяется инженер или администратор контракта. Инженер – независимое лицо, «дирижирующее строительным оркестром» и выступающее арбитром при наличии споров. Как правило, он назначается на ранних этапах строительства. Такой менеджмент помогает организовать процесс, выбрать надежных подрядчиков, и грамотно руководить стройкой. Среди задач инженера – обеспечивать приемку, включая учет материалов и оборудования, проверять внесение изменений, контролировать качество, своевременно выявлять недостатки, следить за денежными расходами. Каждое юридически значимое решение инженера оформляется специальными документами – инструкциями, сертификатами, и обязательно к исполнению.
С одной стороны, включение третьих лиц в договорные связи может стать дополнительным финансовым бременем. Но, с другой, практика показывает, что сила управления способна предотвратить большое количество рисков и обезопасить стороны там, где они не компетентны. Привлечение независимых экспертов повышает прозрачность процессов. У сторон меньше возможностей оказывать давление друг на друга, подключать незаконные схемы и дестабилизировать стройку. Более того, делегирование инженеру менеджерских и арбитражных функций упрощает переговорные позиции и снижает градус конфликта.
Унифицированные формы контрактов содержат систему бонусов и санкций для управляющих стройкой лиц. Удалось разумно сэкономить без ущерба качеству, закончить монтаж раньше срока, устранить сложный спор, не доводя до суда – повод для дополнительного гонорара. И в свою очередь, если администратор вел себя недобросовестно, затягивал процесс, допустил убытки, или появились сомнения в его беспристрастности, то с него можно взыскать ущерб и упущенную выгоду, а в отдельных случаях даже компенсацию при нанесении вреда деловой репутации. Таким образом, персональная ответственность инженера - важный элемент договора.
В соглашениях с управленцами рекомендуется закреплять обязанности и ответственность за соблюдение экологических стандартов. Это особенно актуально для объектов с повышенными требованиями к безопасности и воздействием на окружающую среду.
Таким образом, стороны как бы переносят часть рисков на третье лицо и одновременно закладывают продуктивную иерархию в своей строительной истории.
Ну и в заключении о трендах. Сегодня отрасль переходит на технологии информационного моделирования (или, по-другому, BIM), что позволяет вести управление удалённо, обеспечивая контроль в режиме реального времени без постоянного присутствия на площадке. «Цифровой двойник» предполагает синхронизацию всех жизненных циклов объекта: от проектирования до демонтажа. Но задумаемся: «информационная модель», «цифровой город», при нарушении режима пользования или на случай взлома, как в фильмах ужасов, могут превратиться в источники зла для человека или государства. Их внедрением и эксплуатацией тоже надо «управлять», не только с помощью информационных, но и правовых технологий. И поэтому, как при реформировании договорных институтов, так и при составлении отдельных контрактов непременно следует определять условия защиты цифровых данных и информационной безопасности.